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高杠杆可以撬动大房子,也能撬掉老底,遭遇断供

2019-07-09来源:沽俯在线
高杠杆可以撬动大房子,也能撬掉老底,遭遇断供

近来“断供”成了一个话题,有人认为,断供都是炒房客的事儿,然而,炒房这件事,广义上说很难界定;普通投资者加杠杆买二套房,这算不算炒房呢?断供这件事,无关你是不是炒房客,买房买不对,就可能遭遇危机。

那么,什么样的人才会遭遇断供危机呢?

有些自媒体刻意制造恐慌,或者借助舆论鼓吹房价上涨好,下跌就要完,对于断供,他们极力渲染气氛。实际上,正常的买卖和交易,并不会因市场的小幅波动而受到影响,相反,炒房客、高杠杆入市的人,一旦市场疲软,出现房价下行,那么他们的资金承压就会增大。

更糟糕的是,房地产并不是一个独立的产业,它与经济生活诸多环境息息相关;如果房地产面临调整,那么整个经济都会或多或少的发生改变;如果炒房客或者高杠杆入市的人收入结构单一,无法对冲经济调整时带来的风险,那么这些人就将成为“接盘侠”了。

高杠杆可以撬动大房子,也能撬掉老底,遭遇断供

从区域看,深圳楼市创造了房价上涨的神话,接下来就要面对重新讲述神话的尴尬了。

数据显示,全国新增居民贷款增速从17年10月的53.7%高点回落,如今增速已是回到两年以前的水平,然而深圳还在加,从158%继续加到了166%,如果加上公积金贷款余额,贷存比达到172%。这其中大多数都是短线炒房的,2017年,不满3年就卖掉的商品房,占二手房交易46.2%,可以说,这基本上都是以投资和炒作为目的的卖家了。

他们怀着房价一直上涨的梦想,丝毫不畏惧市场的风险,然而,没有畏惧,现实就会给予你恐惧。

前阵子论坛上一个案例,就是活生生的例子:

某投资者年薪40万,目前深圳有一套月供1.5万的房子。由于长期需要驻扎重庆,并且加薪到50万,满怀欣喜的他就在重庆买下一套联排别墅,月供1.5万。

拥有两套房子的他,俨然一副成功人士的样子,却丝毫不顾忌年还贷36万,余下14万刚刚维持生活及开支,几乎是零储蓄状态。

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72%的房贷收入比,无疑是刀尖舔血。虽然当时所有人都看好他的楼盘,觉得过上几年一翻番,卖掉就赚百万。然而,经济形势在2018年收紧,单一依靠工资收入的他,遭遇降薪,年收入缩水至35万,现金流立马为负值。而房子限售5年无法出售,可以说这种情况基本上一只脚已经踏入“断供的大门”。

这还仅仅是散户投资者,如果对于几倍杠杆的炒房客来说,他们已经决定断供弃房了。

不过,对于稳健投资者、或在合理收入范围内买房的自住者倒不必担心,中国的楼市不存在跌去首付的风险。

而且,对于有传言称,如果房价下跌超过20%,银行可能会追加抵押物的说法,目前看在国内也行不通;毕竟,房价很高,对于普通居民来说,买房已经掏干了6个钱包,如果要追加抵押物或者补首付,这就是把人往绝路上推;银行在这种情况下收走房子,也没有多大意义,美国次贷危机就是个例子,最后结果双输。而且,房子事关稳定,就算银行想收房子,政府也会出面干预的;所以,现金流充足、不以炒房为目的的自住房购房者,不用为坊间流传的“断供”消息搞得心慌慌,用心工作按合同规定还月供就可以了。

高杠杆可以撬动大房子,也能撬掉老底,遭遇断供

综上,市场越是激昂,投资者越应该冷静;再聪明的投资者,也不应该在政策上寻找空子,盲目加持房产、拼命加杠杆,把不动产当成短期投资品来炒作;也许一时运气好,可能赚点钱,但这种刀口舔血的投资理念,迟早会让投资者遭遇滑铁卢,到时候不但赚不到钱,可能还会把之前赚到的吐出来,最终就是尘归尘,土归土的结局啦。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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